Articolo a cura di Marco Borrelli
Il mercato degli affitti brevi ha registrato una crescita esponenziale negli ultimi anni. Il costante aumento dei flussi turistici e un cambiamento epocale nelle abitudini dei viaggiatori, hanno generato una forte domanda verso soluzioni abitative più agili, prive dei classici servizi extra-alberghieri.
Anche dal lato dell'offerta c'è un enorme disponibilità e le barriere all'ingresso nel settore sono quasi inesistenti. Gran parte delle abitazioni private, infatti, possono essere trasformate in strutture per affitti brevi senza dover affrontare particolari interventi o modifiche progettuali, ciò riduce notevolmente l'investimento iniziale, rendendo il settore accessibile a chiunque possegga già un abitazione.
A rendere questo modello di business un "sogno imprenditoriale" sono anche i costi fissi di gestione contenuti e la possibilità di amministrare l'attività interamente a distanza, tramite intermediari o soluzioni di check-in automatizzate, non rendendo più necessaria la presenza fisica sul posto. Le recenti normative, dall'introduzione del CIN agli standard di sicurezza, non sono vincoli ma necessari passaggi di professionalizzazione. Anche le nuove soglie per l'attività d'impresa sono evoluzioni gestibili che non frenano la scalabilità e la redditività di questo settore.
In questo mercato la chiave del successo rimane l'attenzione ai dettagli: le buone recensioni e un tocco di cura nel design e nel comfort rimangono la principale via per attrarre clientela. Sono obiettivi raggiungibili da chiunque, sia dai pensionati senza esperienza che dai giovani che intendono lanciarsi in un settore ad alta crescita, anche nel segmento dei subaffitti brevi.
In questo settore le prenotazioni, i pagamenti, i rapporti con la clientela, la riscossione della cedolare secca e molti altri servizi extra per gli host sono gestiti tutti in maniera automatizzata da apposite piattaforme, che vede ad oggi primeggiare Booking, seguita da Airbnb.
Sono proprio queste due piattaforme che hanno democratizzato nel corso degli anni il settore degli affitti brevi, rendendoli facilmente accessibili da chiunque e, cosa più importante, sono piattaforme riconosciute e usate in tutto il mondo.
Un turista giapponese non avrà timore ad effettuare un pagamento anticipato per il soggiorno in un piccolo comune italiano, la piattaforma infatti garantisce in molti casi il rimborso o una mediazione economica in caso di omissioni o cattiva gestione da parte dell'host, inoltre le recensioni garantiscono sempre una certa affidabilità e sicurezza, per essere sempre consapevoli delle scelte che il turista intende effettuare.
È proprio quest'affidabilità che ha trasformato il settore turistico in tutto il mondo, riducendo drasticamente il ruolo e la necessità delle agenzie di viaggio anche per i viaggi intercontinentali, abbattendo le barriere linguistiche e culturali e facilitando gli spostamenti e l'organizzazione fai da te dei viaggi turistici.
A fronte di questa trasformazione, le piattaforme degli host chiedono una fee abbastanza elevata, nell'ordine del 15-20% sul costo del soggiorno. Tale dinamica è il lato opposto della medaglia di questa riconoscibilità internazionale dovuta al duopolio Booking-Airbnb. Queste, tuttavia, consentono indirettamente la possibilità di disdetta anticipata dell'ospite, permettendo di fatto, in alcune circostanze, di aggirare la piattaforma senza dover riconoscere le fee.
Negli ultimi anni stanno inoltre emergendo numerose piattaforme che intendono scalzare questo duopolio. Sebbene solo alcune di queste siano riuscite a consolidarsi, il panorama sta cambiando anche grazie alle nuove funzionalità di Google, che ora integra nei propri risultati di ricerca anche gli annunci delle piattaforme di hosting più piccole ed economiche.
A questa apertura si unisce la crescente facilità nel creare siti web proprietari dotati di sistemi di booking diretto. Questa combinazione permette di bypassare i grandi intermediari, riducendo le fees (commissioni) a cifre quasi irrisorie. Si tratta di veri e propri "trucchi del mestiere" del tutto legittimi che consentono agli host di abbattere drasticamente anche i costi variabili delle commissioni.
Esiste, inoltre, un'importante agevolazione fiscale che permette di non dover versare la Cedolare Secca (che ammonta al 21% sulla prima struttura e 26% sulla seconda), infatti per tutti coloro che aprono la partita IVA e rientrano nel Regime Forfettario, vi è la possibilità di versare un livello di tassazione e contribuzione complessiva che va dal 13 al 17% sui ricavi totali generati, una differenza sostanziale rispetto alla cedolare secca al 21 o 26%. Tale agevolazione fiscale, unica in Europa, unita ad una gestione intelligente delle piattaforme di hosting, consentono di abbattere notevolmente il livello di tassazione complessiva.
Esistono inoltre anche importanti fondi regionali e statali a sostegno di questo settore, che vedono negli affitti brevi un importante opportunità di sviluppo e di crescita nelle regioni meno frequentate dai turisti.
Il settore si conferma dunque uno dei più solidi e promettenti, con un mercato italiano che ha raggiunto i livelli record di 9 miliardi di euro. Se le grandi città d’arte dominano la scena, la reale opportunità di crescita risiede oggi nei piccoli centri: borghi capaci di preservare quell'autenticità e quelle tipicità sempre più ricercate anche dai viaggiatori internazionali. L’unico vero ostacolo resta la poca intraprendenza delle amministrazioni locali, incapaci di intercettare e coinvolgere questi imponenti flussi verso le aree più remote; Eppure, coglierne il potenziale significherebbe da una parte offrire maggiori occasioni di crescita personale per chi sceglie di vivere nel proprio territorio, e dall'altra rivitalizzare i piccoli borghi, aumentando l'attrattività del turismo italiano più ricercato e sostenibile.
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